La Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) ha autorizado una Oferta Pública de Adquisición (OPA) de Fibra SOMA para recomprar hasta un 4.98% de sus certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs), a un precio de 50 pesos por título. Esta operación se produce en un contexto en el que la desarrolladora inmobiliaria de la familia Sordo Madaleno ha sido criticada por no cumplir con sus compromisos hacia los inversionistas.
Las administradoras de fondos para el retiro (Afores) que invirtieron en Fibra SOMA desde su salida al mercado en 2021 no han recibido dividendos, a pesar de que, por ley, este tipo de vehículos está obligado a distribuir el 95% de sus utilidades. Además, la escasa actividad bursátil ha limitado las opciones de salida para tanto inversionistas institucionales como minoristas.
La recompra se presenta como una opción de liquidez para los inversionistas que han permanecido en el instrumento sin recibir rendimientos y con escasas alternativas para vender en bolsa. No obstante, esta acción se lleva a cabo sin ofrecer una prima sobre el precio de mercado, lo que ha suscitado interrogantes sobre los beneficios reales para los tenedores de CBFIs.
La oferta contempla la compra de hasta 49.2 millones de certificados y estará disponible hasta el 5 de mayo.
Se ha documentado que la familia Sordo Madaleno obtiene ingresos significativos a través de Pangea Administración, mientras que los inversionistas no han visto retorno alguno.
Fibra SOMA está bajo el control del grupo desarrollador que creó los activos, mediante un sistema de administración externa. Este modelo puede dar lugar a conflictos de interés debido a la existencia de operaciones relacionadas.
El desempeño de este vehículo ha sido criticado también por sus indicadores financieros, que muestran un alto nivel de apalancamiento, con ratios de deuda cercanas a 10 veces el EBITDA, y una cobertura de intereses limitada, lo que significa que una parte considerable de la utilidad operativa se destina a cubrir pasivos.
Por estas razones, el fondo canadiense Cadillac Fairview, parte del Ontario Teachers’ Pension Plan, ha manifestado sus intenciones de desinvertir en este vehículo, ante la creciente preocupación sobre su gobernanza y la falta de retornos atractivos.
Este caso también ha resaltado la responsabilidad de los inversionistas institucionales. La regulación del sistema de pensiones en México establece que los comités de inversión deben actuar en el mejor interés de los trabajadores, evitando conflictos de interés y evaluando adecuadamente los riesgos.
En este contexto, la presencia de señales de alerta puede ser objeto de revisión por parte de reguladores o auditores si se presentan resultados adversos.
La OPA ofrece una posible salida en un instrumento que durante años ha presentado escasas oportunidades de desinversión. Sin embargo, también resalta la dura realidad del vehículo: los inversionistas que decidan vender lo harán sin haber recibido distribuciones y sin obtener una prima respecto al precio de entrada.
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